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从商铺投资底层逻辑,看嘉美金街是否值得购买

不久前,义乌嘉美金街开街,引发媒体广泛关注。在招商火热推进的同时,嘉美金街商铺也开始对外销售。很多人可能会问,义乌商铺类型这么多,买嘉美金街到底划不划算?

要彻底搞清楚这个问题,还得从商铺投资的底层逻辑开始说起。

Part1

商铺投资,真正秘诀是啥

如果你问一个稍懂投资的人:商铺投资的关键因素是什么,大多数人的回答只有两个字:地段。

这实际上揭示了商铺投资必须参考的一个重要指标:人流。没有人流,就没有商流,没有商流就没有钱流。离开需求,一切复杂的盈利公式都无从计算,由租金和房价组成的商铺综合收益不可能水涨船高。

图片来源于网络

但值得进一步思考的是,时至今日,将地段论绝对化,又是不符合实际的。原因主要有以下三点:

首先,决定商铺人气的因素早已包括但不限于地段。在某些商铺类型中,地段甚至不是影响人流最大的因素。

举几个例子。很多城市的万达广场,并非地处市中心,但其中不少商铺的人气并不亚于市中心沿街商铺;义乌国际商贸城一个饰品批发店面的租金,可能远远超过东吴都会杭州延安路上的一个同样大小的店面;电子商务普及后,一家开在市中心的服装店,生意可能不如一个普通的卖同类服装的天猫店。

其次,商铺投资回报率是左右投资行为的公式。这个公式是:商铺回报率 = (商铺年净收入 ÷ 商铺投资成本)×100%。很显然,地段绝佳的商铺,价格也如“高山仰止”,投资成本越高,资金占有成本越高,银行总利息越高,收益率越低,因此高价商铺未必是聪明的商铺投资人的首选。

再次,商铺与业态的匹配度也决定其价值。比如旧村改造的“底商”,这在其他城市可能没有多少收益,但在义乌,由于小商品专业街和电商的崛起,地下室可做仓库、铺面可做商品展示、附近最好有个物流园区的旧村改造“底商”反而租金很高。

综合分析之下,可以得出结论,商铺投资的秘诀,其实应该是四个字:商业模式。不管这种商业模式是实体的还是虚拟的,是自发形成的还是谋划运营的。当然,其背后还包括与商业模式相匹配的地理位置、周边配套、业态布局、规模效应、运营方式等。

只举两个例子进一步说明——

义乌人曾经缔造过商铺投资的神话。20多年前,中国义乌国际商贸城一期商铺仅数千元一个,如今很多商铺已上涨至数百万元一个。那么,这仅仅是地段的胜利吗?事实上,小商品专业市场商铺的价值飞跃,得益于2000年中国加入WTO,中国小商品对外贸易大幅跃升背景下,专业市场这一适应发展大势的高效商业模式的成功。

曾经在各大城市掀起商铺投资热的万达广场也是如此。它的成功,得益于居民财富积累后形成的消费升级,而高端综合百货商场这一商业模式满足了消费升级的需要。

Part2

社区底商,运营如何创新

商铺的类型大体言之可以分为四类:社区底商、商业综合体商铺、专业市场商铺、商业街商铺等。

商业综合体和专业市场商铺、商业街有一个共同点,他们大多三权分立(产权、经营权、收益权),依靠强大商业运营团队创造商铺价值。社区底商则拥有自主产权,可以自主出租,虽灵活性较强,但也存在严重依赖自然访客,业态分布也常不够协调,租户流动性较大等缺点。

事实上,通过将多业权社区商铺统一运营,合理规划、扬长避短,是提振社区底商价值的一大法门。这样的案例数不胜数,比如义乌各大专业街就是通过专业团队的统一运营实现价值增值的。很多人听过《成都》这首歌,其中有句歌词:“走到玉林路的尽头,坐在小酒馆的门口”。这里的玉林路,就是多业权底商成功运营的典范。这条道路,短短770米的街道两旁,汇聚160多家店铺,如今已成为网红街,人流如织。

从这个角度看嘉美金街,其未来实现价值跃升的路径已十分明确。嘉美金街是商城嘉美广场的沿街商铺,沿雪峰西路南侧排布,是北苑核心商圈正街商铺,其周边有印悦城(原世纪联华)、黄杨梅灯饰建材专业街、仿真花专业市场、望道金街等商业配套。其商铺要租得好,关键看定位,看如何填补区域商业空白,如何合理布局业态,与周边各大商业配套协调发展。

区位鸟瞰图

为实现这一目标,嘉美金街的做法是引入知名商业地产招商运营管理品牌机构——金街商管。这家公司已累计运营超40个、超百万方商业项目,拥有3000多家品牌资源。包括义乌明城广场、中福广场、糖萌乐园教育广场、栖梦里跨境电商产业园等。

针对嘉美金街项目,他们定位清晰,就是引入完善区域商业、休闲娱乐、教育、金融、高端会所等配套的商家,目前已有多个金融教育机构、休闲娱乐品牌签约入驻。这一定位是准确的,嘉美金街对面是雪峰公园、现代花园、东方国际村,背面是黄杨梅小区,西侧是各类工厂及产业园。显然,这里缺乏高端商务配套。

嘉美金街将多业权商铺与专业商业运营团队结合,是丰富北苑商圈业态的创新之举。对于商铺投资者来说,其直接效应是保障了未来十年的商铺租金收益。随着各类品牌的入驻,商业氛围逐渐形成,商铺价值也将水涨船高。

Part3

嘉美金街,投资价值分析

理解了嘉美金街未来价值跃升的路径,也就是社区底商商业模式创新后,再来看嘉美金街是否值得投资的其他指标。

首先是人流。从北苑整体人口导入情况看,按第七次人口普查数据,2010年~2020年,北苑人口增长率高达86.27%,增速位居金华全域榜首,在全省也实属少见,其总人口位居义乌各乡镇街道第二位(超24万人)。

从嘉美金街点位人流看,最重要的三个方面,一是紧邻嘉美金街南侧的黄杨梅小学,目前其学生为1240人,待9月新校区投入使用后,将新增360个学位,也就是说,加上老师、家长,每日自然人流四五千人没有问题。二是嘉美金街所在的商城嘉美广场,有业主500多户,小区每日人流约2000人,三是嘉美金街南侧的黄杨梅各大专业街和小区住户,其整体人流很难测算,但数以万计并非虚言。

由此看,无论是区域人口增长,还是点位人流之密集,皆能满足嘉美金街入驻品牌的发展需要。

其次是便利性和驻留度。嘉美金街紧邻主干道雪峰西路,是链接城西各大产业功能区块和北苑商圈的黄金节点,交通便捷,且黄杨梅小区特色商业发达,停车位紧张,而嘉美金街门口规划有一定数量的停车位,正好带来较强的驻留性。

再次是朝向和布局。从朝向上看,嘉美金街店铺正门朝北,避免强烈光照,有效营运时间更长。从临街性看,嘉美金街不仅面向雪峰西路,且小区为开放式,金街与南侧黄杨梅小区链接的通道较多,按“金角银边草肚皮”的商铺投资逻辑,其位置较好的商铺相比其他同类项目更多。此外,其商铺的可拓展性较强,空间合理,门头较高,可满足高端商业的入驻需要。

最后来看投资回报。嘉美金街目前起价仅2.1万元/平方米,而嘉美广场的住宅价格已在4万元/平方米左右,商铺单价追平房价是趋势,因此仍有上涨空间。

上文说到,商铺的投资价值由租金和房价组成。从租金看,嘉美金街由金街商管品牌统一运营,采取购铺返租模式,10年托管,买铺立收两年租金,一年回收三年租金,前三年回报率为9%。纵观义乌市中心商铺,回报率高于3%的并不多见。更何况,随着嘉美金街各商业业态的入驻,未来回报率将稳步提升。

有人可能会问,回报率能持续稳定吗?可以从两个方面来理解这个问题,一是按金街商管目前的业态定位,商铺的承租方多为金融教育机构、休闲娱乐品牌等,其特点是装修投入大,租约稳定,配套功能强,引流稳定;二是由于嘉美金街“金角银边”商铺较多,商铺好租,运营成本可控,为能维持金街持续运营。

去年以来,由于住宅市场投资回报不断回落,商铺投资在义乌掀起风潮。近期,各大金融机构普遍将存款利率小调,五年期存款利率已普遍低于3%,以推动宏观经济稳定和融资需求的满足。

综合观之,回报率较高的嘉美金街的确值得购买!

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